News de la semaine #4 2020 – Immobilier au Portugal

Bonjour les amis !

Je vous l’avais promis en Décembre et c’est la semaine dernière que vous avez pu enfin voir la vidéo sur l’immobilier au Portugal !

Je vous en parlais la semaine dernière, j’ai des impératifs qui m’ont obligé à descendre dans le Sud. On a connu plus pénible, comme destination, c’est vrai ! Cela dit, comme j’avais rencontré Noor et que le contact fut bon je voulais qu’on fasse cette vidéo sur l’immobilier ensemble avant de rouler vers d’autres horizons.

Noor ? Qui est Noor ABBAS ?

Noor ABBAS, Agent immobilier chez RE/MAX Mosteiro à Alcobaça, nous apporte toute son expertise en terme d’immobilier au Portugal.

Un énorme merci à lui pour sa collaboration, Noor n’est pas un habitué des caméras et le Français n’est pas sa langue maternelle et je sais que les deux mis ensembles ne le mettaient pas à l’aise. 

Encore une fois, mille mercis Noor !

Les coordonnées de Noor en bas de page

Portugal, terre de toutes les libertés ?

Clairement non.

Ai-je changé d’avis au sujet du Portugal ? Pas du tout !

C’est un pays merveilleux où il fait super bon vivre en tant qu’expatrié.

La gentillesse des gens, la beauté des paysages, le cout de la vie… Tout ça en fait un petit paradis sur terre.

Mais comme ce n’est qu’un paradis terrestre, il y a des contraintes ! Et elles sont fiscales !

Pour faire simple, vous vous sentirez parfaitement libre tant que vous ne serez pas en affaire au Portugal ou pas encore détenteur de votre NIF ou statut RNH (Résident Non Habituel).

Attention ! Je ne suis pas en train de dire que quand vous aurez mis le doigt dans l’engrenage, vous serez au goulag ! Non ! Pas du tout ! Je dis juste que le Portugal n’est pas la France. Et si en France, nous « Gaulois réfractaires au changement » prenons quelques libertés avec les textes de loi, au Portugal, ce n’est pas le sport national !

Le Portugal est bel et bien une démocratie et un pays (aujourd’hui) libre. Est-il exemplaire ? Je n’en sais rien, je n’ai pas assez d’élément pour juger et surtout ce n’est pas le débat !

C’est un pays avec un fonctionnement militaire. Il y a des cadres, et on n’en sort pas.

Faire du black au Portugal ? Peu s’y amusent !

Frauder les impôts ? Même pas en rêve !

Même s’il est difficile de faire des généralités, on est d’accord, on peut quand même dire que les Portugais respectent grosso-modo des règles, en tous cas, il est conseillé de ne pas se faire prendre !

L’État a un œil partout et s’il est beaucoup plus discret (à mon sens) que l’État Français qui est fin comme du gros sel, souriez, on vous piste !

En un mot comme en cent, si vous venez habiter ou investir au Portugal, il vous faudra connaitre les règles et les respecter. Vous y serez heureux, bienvenu et bien considéré.

Louer une maison, un appartement au Portugal

Ici, on s’intéresse à une location à long terme, pas une location saisonnière ou touristique.

Pour louer un appartement pour quelques jours (des vacances, par exemple), vous avez de nombreux sites qui vous proposent ces services. Et pour un peu que vous aillez une carte bleu et une carte d’identité en cours de validité, il n’y a aucun problème.

Vous avez vadrouillé (ou pas, d’ailleurs !) et vous avez trouvé LE coin de vos rêves !

Calme sans être mort, animé sans être le souk, avec un paysage idyllique, une température parfaite… Bref ! Vous être tombé amoureux de ce coin de Portugal !

Mais comme vous êtes du genre « amoureux prudent », vous préférez vous fiancer avant de vous marier ! Je vous donne mille fois raison !

Alors vous allez demander autour de vous, si vous avez déjà noué des liens avec les gens du cru, vous allez faire un petit tour sur le site de RE/MAX dans l’un des nombreux cafés de la ville puisqu’il y a du WiFi partout ou bien aller sur OLX ou CustoJusto, qui sont les deux principaux sites de petites annonces au Portugal.

Il est là !!! L’appartement de vos rêves ! Donc vous sautez sur le téléphone et vous vous rappelez que vous ne parlez pas un broc de Portugais ! C’est pour ça que des fois, selon moi, faire appel a un professionnel qui fera l’interface peut être judicieux…

Après moult péripéties, visites et discutions, arrive le moment de l’étude de votre dossier !

Il faut savoir que pour une offre, il y a 10 demandes ! C’est la période idéale pour investir dans un bien à louer au Portugal, mais j’y reviens un peu plus tard.

Aujourd’hui, les propriétaires ont l’embarras du choix et autant dire qu’ils ne prennent que des bons dossiers ! Donc tant que possible, ayez des prétentions.

Louer au Portugal n’est pas simple. Pas dans les démarches, mais dans le fait de faire accepter son dossier. Vous êtes retraité avec 3 ou 4 fois le loyer ? Ça devrait aller !

Les prérequis :

Avant d’accéder à la location, il vous faudra vous occuper de quelques formalités :

  • Demander votre NIF à la perception (Financas). C’est le numéro fiscal qui vous permettra d’être facturé, de payer des impôts, le cas échéant, d’avoir un compte bancaire…
  • Un passeport en cours de validité. Bien que la carte d’identité Française soit acceptée, j’ai noté qu’à chaque fois qu’on m’a demandé mon identité au Portugal, les gens préféraient voir mon passeport. En même temps, c’est le document qui permet de voyager ! Mais si vous n’en avez pas, pas de problème, de toute façon, ce n’est pas nécessaire dans l’espace Schengen.
  • Un compte bancaire PortugaisY a-t-il une banque meilleure qu’une autre au Portugal ? Je pense que les banques sont comme les belles-mères… Pour l’instant, je n’en ai pas à vous conseiller.

Les conditions de location

Si dans l’ensemble on retrouve les mêmes conditions qu’en France, il y a quelques petites différences :

  • La caution (ou dépôt de garantie) : C’est le propriétaire qui fixe le montant de la caution. Est-ce négociable ? Oui ! Mais rappelez-vous que lui a l’embarras du choix du locataire ! Vous n’êtes pas en position de force ! Si le propriétaire loue un bien haut de gamme, la caution sera haute pour couvrir les éventuels frais de dégradation. Si vous avez vécu comme une rockstar, et que vous avez ravagé son bien, les autorités vous feront payer la totalité des travaux. Comme en France… sauf que là, c’est effectif ! Pour résumer, même si votre loyer mensuel est de 300 €, votre caution peut être de 500 €.
  • En France, il y a un cadre légal bien défini et bien strict. Au Portugal, tout n’est pas gravé dans le marbre et les deux parties peuvent négocier des choses. N’y voyez pas malice, ce n’est pas une occasion d’abuser de vous.

Quel type de terrain pour y mettre un chalet (ou un mobilhome)

Comme en France, il existe plusieurs types de terrain, au Portugal.

Et comme en France, il existe plein de légendes urbaines et fantasmes sur les mobilhome et chalets au Portugal !

Histoire qu’on parte tous avec les mêmes cartes : Un mobilhome, contrairement à ce que sont nom laisse entendre, n’est pas mobile ! Une fois livré, il est posé à terre (soit sur une chape en béton, des plots… bref… Il est posé, quoi !). Si vous avez le gout d’en débattre, faites vous plaisir, mais ça sera sans moi !

Il est dit que pour poser un chalet, n’importe quel terrain fait l’affaire… mais en réalité, non.

Bien que les Portugais ne soit pas délateurs et qu’a partir du moment où tu fais chier personne, il est très rare qu’on vienne te chercher des poux dans la tête, je vous conseille d’être en conformité avec la loi.

Il vous faudra donc acquérir un terrain constructible.

Vous n’avez que faire des textes de loi ? Pourquoi lisez-vous cet article !? 😄

Avant de poser votre chalet ou mobilhome, il vous faudra demander une autorisation à la mairie. Et comme il est plus simple de faire cette démarche en parlant Portugais, un agent immobilier pourra vous accompagner.

Bien que vous ne crouliez pas sous les obligations, vous en avez une malgré tout : nettoyer (débroussailler) à 50 mètres autour de l’habitation.

Pensez que le Portugal est un pays régulièrement en proie à des incendies meurtrier… Ne prenez donc pas ça à la légère !

Quel type de terrain pour y mettre un camping-car / fourgon / van / camion aménagé / caravane / tiny house ?

Tous !

Merci, bonsoir !

Non… Ce n’est pas tout !

Le Portugal (mais comme la France, en fait !) règlemente de façon strict tout ce qui est business. Donc n’imaginez pas acheter un terrain et vous y poser à 50 dessus ! Sinon la GNR va venir vous expliquer qu’il y a suspicion d’activité commerciale (pour faire simple !) et vous obliger (en plus de l’amende !) à prendre une licence de terrain de camping avec la mise en conformité qui va avec…

Si vous invitez un ami avec son véhicule de loisir, qu’il reste un temps chez vous, pas de problème… Mais ne tentez pas le diable !

Hormis cela, vous pouvez rester sur votre terrain avec votre fourgon aménagé, votre poids lourd aménagé, votre camping-car, bus, caravane ou tiny housse sans aucune limite de temps, tant que l’ensemble est mobile.

Vous n’avez pas non plus besoin de demander une autorisation.

Cerise sur le gâteau, si vous ne pensez pas vous satisfaire de votre installation solaire ou bien que vous souhaitez être raccordé au réseau électrique, c’est possible si votre terrain n’est pas trop isolé.

Il vous faudra un petit bâti pour y faire poser le compteur électrique.

Si votre terrain est trop isolé, il se peut que faire amener l’électricité jusqu’à votre nouvelle acquisition soit à votre charge. Elle peut vous être refusé si jugée trop dangereuse.

Pareil pour l’eau 😊

Acquérir son terrain

C’est une simplicité enfantine !

Les prérequis sont les mêmes que pour une location, pour rappel : 

  • Un passeport en cours de validité
  • Un NIF (Numéro Fiscal)
  • Un compte bancaire Portugais

Pour l’exemple, vous souhaitez acheter un terrain à 10 000 €.

Je vous conseille, encore une fois, de passer par une agence immobilière.

Trouvez un agent immobilier qui parle votre langue et celle du pays. Noor ABBAS, par exemple, saura défendre vos intérêts ainsi que ceux du vendeur pour un transaction idéale. Vous avez, en plus, l’avantage de passer par une agence de renommée mondiale qui vous dispensera de frais inutiles d’avocat.

Vous avez donc trouvé un terrain à 10 000 frais d’agence inclus. Quels frais va-t-on devoir ajouter au prix du terrain ?

Prix du terrain :10 000 €
IMT 5%500 €
Timbre fiscal 0,8 %80 €
Frais de Notaire (Prix fixe)Moins de 450 €
Soit un total de 11 030 €

Ces données sont valables pour l’achat d’un terrain.

Pour l’acquisition d’une maison, les taxes sont différente. Votre origine peut influer sur le prix. Si vous êtes originaire d’un paradis fiscal, il se peut que vous payiez plus de taxe par exemple.

Je vous mets en lien un simulateur de taxe : http://apemip.info/info/imt.cfm

C’est évidement en Portugais, mais c’est facile à prendre en main.

Investir au Portugal

Par manque de temps, je n’ai fait que survoler le problème.

Je sais que ça vaut encore le coup.

Aujourd’hui, le prix de l’immobilier au Portugal est assez haut, cependant, il va encore monter.

Est-ce le moment d’acheter ?

Oui ! Bien-sur ! Reste à savoir dans quelle optique.

A mon avis, pour les grosses culbutes, c’est fini, mais le bien que vous achèterez ne perdra pas de valeur, puisque le marché n’a pas atteint le niveau post-crise de 2008.

Si vous voulez faire un investissement locatif, c’est le moment, puisqu’il y a beaucoup plus d’offre que de demande et a moins que vous achetiez dans un trou, il y a peu de chance que vous ne louiez pas !

Je n’ai pas encore toute les conditions, je dois encore me renseigner là-dessus, je sais malgré tout qu’il est plus interessant fiscalement de louer à long terme qu’en touristique, par exemple. Les commissions des plateformes sont importantes, en rajoutant celle de l’agence, ça peut atteindre 30 %.

Bien évidement, je suis sur le coup, je vous tiendrai au courant 😊

Les coordonnées de Noor ABBAS :

Retrouvez les coordonnées complètes de Noor ABBAS sur sa fiche personnelle de RE/MAX :

Fiche de Noor ABBAS sur le site de RE/MAX

Sur YouTube cette semaine

Ma petite vidéo de Mercredi où je vous expliquais que même si la vie d’un vanlifer est une vie de rêve, de temps en temps, on peut avoir des coups de fatigue… Alors je m’efforce de tenir le rythme, mais ce n’est pas toujours simple.

La vidéo sur l’immobilier en collaboration avec Noor ABBAS :

Merci d’être toujours de plus en plus nombreux à me suivre sur le site ainsi que sur YouTube 🙂

Je vous ferai part de nouveaux projets très prochainement 😊

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8 réponses

  1. Eric Monney dit :

    Salut Jon,
    Cet article me questionne sur mon projet : est-ce que je compte me faire un Outpost ? J’entends par là un petit coin rien qu’à moi, fixe, où me parquer quand j’aurai un coup de mou ! C’est évidemment beaucoup trop tôt pour moi d’y répondre … mais dans l’absolu pourquoi pas au Portugal …
    Je te remercie pour tes infos précises.
    Eric

    • Jon dit :

      Salut Éric !
      L’idée n’est pas mauvaise ! Il faut trouver son petit coin de paradis. Et loin de toute agressivité et négativité, il me semble qu’on est sur une piste sérieuse ! 😄
      Merci à toi 😊

  2. bernard et michèle de rouen dit :

    bonjours john

    super bien monter se petit dossier. sur l implantation au Portugal je pense que tu as dû ramer pour en arriver là
    pour nous il nous manque la banque pour savoir les quelles serrais mieux et si tu pouvais te renseigner dans les placements financiers comme chez nous epargne et autres seulement deux ou trois pas plus et surtout le temps que long peut rester dans le pays et pour les successions et qu’elle régions sont adaptées pour les expatriés juste un avis sur se sujet la
    un grand merci de t impliqué pour tes abonnés et espère une réponse aux sujets poser
    notre gratitude john

    amitié cordialement
    michèle et bernard
    de rouen

    • Jon dit :

      Salut Michèle et Bernard !
      Je vais m’intéresser prochainement aux finances. Il faut que je me trouve une banque, donc je vous en parlerai 😊
      La région la mieux adaptée pour l’expatriation c’est celle où tu te sens le mieux ! Pour ma part, c’est celle où je vais le moins tomber sur les compatriotes ! Sinon, je reste en France 😊
      Je crois que le mieux est de venir faire un tour, c’est de cette manière que vous aurez les meilleures réponse à vos interrogations 🙂

  3. Pierre Duflos dit :

    Merci c était intéressant d avoir fait le point exact, les frais de notaire fixes c est top..donc pas de frais de enregistrement comme en Belgique ou le total des frais peut monter à plus de 20%…Questionner Noor donc pour connaître par exemple le prix moyen d un terrain non constructible. Merci, porte toi bien ciao bello

  4. Gilou dit :

    Super Jon, très bien expliqué et détaillé comme d’habitude du travail de pro. Une fois installé sur ton terrain, connais tu les réglementation pour les installations ou branchement pour le tout à l’égout ou gosse septique. Bon courage Jon, repose toi si tu es fatiguée, tu au Portugal, pas en France, cool, ne sois pas spide comme ici. 👍👍👍

    • Jon dit :

      Salut Gilou, Merci 😉
      Effectivement, je n’ai pas posé la question de l’assainissement !
      Pour m’être renseigné à l’époque (y a un an !) faire poser une fosse septique coûte bien moins cher qu’en France. Je crois qu’une fosse septique pour un mobilhome, c’est de l’ordre de 1500 balles en Algarve.
      Les égouts sont un gros problème au Portugal. C’est pour ça que dans beaucoup d’endroit, il y a une poubelle pour mettre le papier.

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